Εγκαταλελειμμένοι οικισμοί | νέο εργαλείο για επενδύσεις και αναβίωση της υπαίθρου

Ένα ειδικό πολεοδομικό εργαλείο, με στόχο την αναβίωση εγκαταλελειμμένων και φθινόντων οικισμών, επιχειρεί να ενεργοποιήσει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ανοίγοντας τον δρόμο για οργανωμένες αναπτύξεις, νέες υποδομές και επενδύσεις στην περιφέρεια.

Πρόκειται για τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ), τα οποία έχουν θεσμοθετηθεί από το 2014, αλλά τροποποιούνται προκειμένου να μπορούν να εφαρμοστούν στην πράξη.

Σύμφωνα το ΥΠΕΝ, οι νέες ρυθμίσεις δεν θεσπίζουν γενικευμένο δικαίωμα δημιουργίας νέων οικισμών σε εκτός σχεδίου περιοχές. Επιτρέπουν, ωστόσο, υπό αυστηρές προϋποθέσεις, την πολεοδομική ανάπτυξη εκτάσεων που συνδέονται λειτουργικά με υφιστάμενους εγκαταλελειμμένους ή φθίνοντες οικισμούς.

Το υπουργείο επιχειρεί έτσι να απαντήσει στις ανησυχίες ότι οι διατάξεις μπορεί να αποτελέσουν «παράθυρο» για νέες ιδιωτικές αναπτύξεις σε αδόμητες περιοχές, υποστηρίζοντας ότι κάθε σχέδιο θα περνά από πλήρη πολεοδομικό και περιβαλλοντικό έλεγχο.

Στόχος η αξιοποίηση του οικιστικού αποθέματος

Η επικαιροποίηση του πλαισίου συνδέεται με τις αλλαγές που βρίσκονται σε εξέλιξη στον χωρικό σχεδιασμό, όπως η εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και ο σταδιακός περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης.

Την ίδια στιγμή, εκατοντάδες μικροί οικισμοί της ελληνικής περιφέρειας χάνουν πληθυσμό ή έχουν εγκαταλειφθεί, αφήνοντας αναξιοποίητο σημαντικό οικιστικό απόθεμα σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική πίεση εντείνεται.

Στόχος των ΕΣΠΕΡΑΑ, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, είναι η επανενεργοποίηση αυτού του αποθέματος, η προσέλκυση μόνιμων κατοίκων και επενδύσεων, καθώς και η δημιουργία των υποδομών που απαιτούνται για να καταστούν οι οικισμοί ξανά λειτουργικοί.

Οι επεκτάσεις θα πρέπει να συνδέονται άμεσα με τον υφιστάμενο οικισμό και δεν θα μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς επενδυτικές αναπτύξεις, αποκομμένες από αυτόν.

Έγκριση μόνο με Προεδρικό Διάταγμα

Η ένταξη μιας περιοχής στο νέο καθεστώς δεν θα γίνεται αυτομάτως ούτε με μια απλή διοικητική απόφαση.

Για κάθε περίπτωση θα απαιτείται η εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης. Η τελική έγκριση θα δίνεται αποκλειστικά με Προεδρικό Διάταγμα, έπειτα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων και την ολοκλήρωση πολεοδομικής, περιβαλλοντικής και τεχνικής αξιολόγησης.

Το σχέδιο θα περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:

• Την αναγνώριση και οριοθέτηση του συνεκτικού τμήματος του οικισμού.
• Την καταγραφή των δημόσιων χώρων και των ιστορικών ή παραδοσιακών κτισμάτων.
• Τον έλεγχο της γεωλογικής και γεωτεχνικής καταλληλότητας.
• Την περιβαλλοντική αδειοδότηση και τον έλεγχο των υδατορεμάτων.
• Την τεκμηρίωση των αναγκαίων υποδομών.
• Τη θέσπιση μορφολογικών κανόνων για την προστασία της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας.
• Τον έλεγχο συμβατότητας με τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό.

Η πλήρωση του πληθυσμιακού κριτηρίου για τον χαρακτηρισμό ενός οικισμού ως εγκαταλελειμμένου ή φθίνοντος δεν αρκεί από μόνη της. Όλες οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά προτού εκδοθεί το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα.

Το 50% της έκτασης για κοινόχρηστους χώρους

Ιδιαίτερα αυξημένες είναι και οι υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν όσοι προχωρούν στην ανάπτυξη μιας έκτασης μέσω ΕΣΠΕΡΑΑ.

Τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης θα πρέπει να αποδίδεται σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους ή να αξιοποιείται για έργα δημόσιου χαρακτήρα. Παράλληλα, προβλέπεται ειδική χρηματική εισφορά για τη χρηματοδότηση υποδομών, την αποκατάσταση δημόσιων κτιρίων και την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.

Κατά το ΥΠΕΝ, οι προβλέψεις αυτές διαφοροποιούν το νέο πλαίσιο από την αποσπασματική εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς η ανάπτυξη εντάσσεται σε οργανωμένο σχέδιο και συνοδεύεται από σημαντικές υποχρεώσεις προς όφελος του οικισμού.

Ποιες περιοχές αποκλείονται

Οι εκτάσεις που θα εντάσσονται στα σχέδια δεν θα μπορούν να χωροθετούνται οπουδήποτε. Από τη δυνατότητα ανάπτυξης αποκλείονται ρητά:

• Δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις.
• Αρχαιολογικοί χώροι.
• Αιγιαλός και παραλία.
• Γη υψηλής παραγωγικότητας.
• Προστατευόμενες περιοχές στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση.

Θα απαιτείται επίσης πράξη χαρακτηρισμού της έκτασης, ενώ θα εξετάζονται η επάρκεια των υποδομών, η προστασία του φυσικού τοπίου και η συμβατότητα της ανάπτυξης με τον ευρύτερο χωροταξικό σχεδιασμό.

Η ουσία της ρύθμισης θα κριθεί, πάντως, στην εφαρμογή: στο κατά πόσο δηλαδή τα ΕΣΠΕΡΑΑ θα λειτουργήσουν πράγματι ως εργαλείο αναβίωσης της υπαίθρου και όχι ως όχημα για οικιστικές αναπτύξεις σε μέχρι σήμερα αδόμητες περιοχές. Οι αυστηροί έλεγχοι και η έγκριση με Προεδρικό Διάταγμα αποτελούν τις βασικές θεσμικές δικλείδες που επικαλείται το ΥΠΕΝ απέναντι σε αυτόν τον κίνδυνο.

Πηγή: moneyreview.gr