Βραχυχρόνια μίσθωση | οι αλλαγές με το νέο Χωροταξικό Τουρισμού

Τη δυνατότητα επιβολής διαφορετικών περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση ανά περιοχή θεσμοθετεί το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Δεν επιβάλλει, ωστόσο, από μόνο του άμεσο όριο στις ημέρες λειτουργίας, δεν «παγώνει» νέες εγγραφές και δεν απαγορεύει υφιστάμενα καταλύματα. Δημιουργεί το πλαίσιο ώστε τέτοια μέτρα να μπορούν να ληφθούν στο μέλλον, μέσω ειδικότερων ρυθμίσεων και του υποκείμενου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό εγκρίθηκε με την Κοινή Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/89997/3071/2026 και τέθηκε σε ισχύ με τη δημοσίευσή του στο ΦΕΚ Δ΄ 658/7.8.2026.

Η ουσιαστική αλλαγή για τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι ότι η δραστηριότητα μπορεί πλέον να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς. Αυτό σημαίνει ότι οι κανόνες δεν είναι απαραίτητο να είναι ίδιοι σε ολόκληρη τη χώρα, αλλά μπορούν να διαμορφώνονται ανάλογα με την κατηγορία στην οποία έχει ενταχθεί κάθε περιοχή και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της.

Το ίδιο το Χωροταξικό, πάντως, δεν ενεργοποιεί αυτομάτως τους συγκεκριμένους περιορισμούς. Ορίζει ότι τα μέτρα θα μπορούν να προβλέπονται κατά περίπτωση με ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις και να εξειδικεύονται στα υποκείμενα επίπεδα χωρικού σχεδιασμού.

Οι τέσσερις κατηγορίες πιθανών περιορισμών

Το νέο πλαίσιο προσδιορίζει τέσσερις βασικές κατευθύνσεις για την οργάνωση και τον έλεγχο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η πρώτη αφορά τη δυνατότητα καθορισμού ειδικών όρων και προϋποθέσεων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στη σχέση της δραστηριότητας με τη χρήση των ακινήτων ως κύριας κατοικίας.

Η δεύτερη προβλέπει τη δυνατότητα ρύθμισης της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας μέσα στο έτος. Θα μπορεί, επομένως, να καθοριστεί συγκεκριμένο χρονικό διάστημα ή ανώτατος αριθμός ημερών κατά τις οποίες επιτρέπεται η βραχυχρόνια εκμετάλλευση ενός ακινήτου. Το νέο Χωροταξικό, όμως, δεν καθορίζει το ίδιο συγκεκριμένο αριθμό ημερών.

Η τρίτη κατεύθυνση επιτρέπει τη δημιουργία γεωγραφικών ζωνών στις οποίες η βραχυχρόνια μίσθωση θα μπορεί να περιορίζεται ή να απαγορεύεται.

Η τέταρτη αφορά την επιβολή περιορισμών στη δημιουργία νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά. Η δυνατότητα αυτή μπορεί να καλύψει ακόμη και περιπτώσεις νεόδμητων κατοικιών.

Οι παρεμβάσεις που προβλέπει το Χωροταξικό είναι, συνεπώς:

• καθορισμός όρων διάθεσης των ακινήτων,
• περιορισμός της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας,
• δημιουργία ζωνών περιορισμού ή απαγόρευσης,
• έλεγχος της ανάπτυξης νέων καταλυμάτων, ακόμη και σε νεόδμητα ακίνητα.

Με διαφορετικούς κανόνες ανά περιοχή

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό κατατάσσει τις Δημοτικές Ενότητες της χώρας σε πέντε κατηγορίες, με βάση την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης:

• Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,
• Αναπτυγμένες περιοχές,
• Αναπτυσσόμενες περιοχές,
• Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης,
• Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Για την κατηγοριοποίηση χρησιμοποιούνται δείκτες που συνδέουν τον αριθμό των κλινών των τουριστικών καταλυμάτων κυρίως με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Συνυπολογίζονται επίσης, κατά περίπτωση, τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά των περιοχών.

Οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν να διαφοροποιούνται με βάση αυτή την κατάταξη ή και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Το ΦΕΚ δεν ορίζει ότι θα εφαρμοστούν αποκλειστικά στις περισσότερο τουριστικά αναπτυγμένες κατηγορίες Α και Β. Αναφέρεται συνολικά και στις πέντε κατηγορίες, επιτρέποντας διαφορετική αντιμετώπιση ανάλογα με τα δεδομένα κάθε προορισμού.

Οι σχετικοί όροι αποσκοπούν, σύμφωνα με το θεσμικό κείμενο:

• στην ορθολογική διαχείριση της τουριστικής ζήτησης σε χωρικό και χρονικό επίπεδο,
• στην προστασία του τουριστικού πλεονεκτήματος μιας περιοχής από φαινόμενα υπερβολικής πίεσης,
• στην αποτροπή της υποβάθμισης των φυσικών πόρων,
• στη διασφάλιση της λειτουργικότητας και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής.

Για τη διαμόρφωση των μέτρων θα λαμβάνονται υπόψη, μεταξύ άλλων, τα δεδομένα του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρεί η ΑΑΔΕ, καθώς και τα στοιχεία του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος Άσκησης Δραστηριοτήτων και Ελέγχων.

Τι δεν αλλάζει άμεσα

Παρά τη θεσμοθέτηση του νέου πλαισίου, δεν επιβάλλεται σήμερα ένας νέος οριζόντιος κανόνας για όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις της χώρας.

Το Ειδικό Χωροταξικό δεν καθορίζει:

• συγκεκριμένο πανελλαδικό όριο ημερών λειτουργίας,
• ανώτατο αριθμό ακινήτων ανά ιδιοκτήτη,
• ενιαία αναλογία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης προς ξενοδοχειακές κλίνες,
• αυτόματη διακοπή νέων εγγραφών στο Μητρώο της ΑΑΔΕ,
• άμεση απαγόρευση υφιστάμενων βραχυχρόνιων μισθώσεων,
• συγκεκριμένες περιοχές στις οποίες τίθενται από τώρα περιορισμοί.

Ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει σήμερα νόμιμα το ακίνητό του μέσω Airbnb, Booking ή άλλης πλατφόρμας δεν υποχρεώνεται, μόνο λόγω της δημοσίευσης του νέου Χωροταξικού, να διακόψει τη δραστηριότητα ή να μειώσει τις ημέρες λειτουργίας του.

Αυτό δεν σημαίνει ότι οι υφιστάμενες βραχυχρόνιες μισθώσεις εξαιρούνται οριστικά από μελλοντικούς περιορισμούς. Το εύρος εφαρμογής κάθε μέτρου και το εάν θα καταλαμβάνει νέες ή και ήδη λειτουργούσες μισθώσεις θα κριθούν από τις ειδικότερες ρυθμίσεις που θα εκδοθούν και από τις μεταβατικές διατάξεις που θα τις συνοδεύουν.

Ο ρόλος των πολεοδομικών σχεδίων

Το Ειδικό Χωροταξικό δεσμεύει τον υποκείμενο χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος καλείται να εξειδικεύσει τις κατευθύνσεις του.

Τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια θα πρέπει να εναρμονίζονται με το νέο πλαίσιο. Παράλληλα, μπορούν, κατόπιν επιστημονικής τεκμηρίωσης, να προβλέπουν πρόσθετους περιορισμούς για αυξημένη περιβαλλοντική προστασία και καλύτερες συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων, εφόσον δεν αντιστρατεύονται τις βασικές κατευθύνσεις του Ειδικού Χωροταξικού.

Για τις Δημοτικές Ενότητες που εντάσσονται στις κατηγορίες Α και Β, καθώς και για συγκεκριμένες ομάδες νησιών, προβλέπεται κατά την εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικής Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας.

Από τον ενιαίο κανόνα στην τοπική διαφοροποίηση

Το νέο πλαίσιο δεν αποτελεί μια άμεση και καθολική απαγόρευση των Airbnb. Μεταβάλλει, όμως, τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να ρυθμίζεται η δραστηριότητα.

Η βραχυχρόνια μίσθωση συνδέεται πλέον με τα χαρακτηριστικά, την τουριστική πίεση, τους φυσικούς πόρους, τη λειτουργικότητα και τη φυσιογνωμία κάθε προορισμού. Αντί ενός ενιαίου κανόνα για ολόκληρη τη χώρα, προβλέπεται η δυνατότητα διαμόρφωσης διαφορετικών μέτρων ανά περιοχή, εφόσον αυτά εξειδικευτούν και θεσμοθετηθούν αρμοδίως.

Το ασφαλές συμπέρασμα είναι ότι κανένας νέος περιορισμός στις ημέρες λειτουργίας ή στις εγγραφές καταλυμάτων δεν ενεργοποιείται αυτομάτως με το νέο Ειδικό Χωροταξικό. Δημιουργείται, όμως, η θεσμική βάση για την επιβολή στοχευμένων περιορισμών, ακόμη και απαγορεύσεων, σε συγκεκριμένες περιοχές, μέσω των επόμενων πολεοδομικών, νομοθετικών ή κανονιστικών ρυθμίσεων.