ΑΑΔΕ | σαρωτικοί έλεγχοι σε Airbnb και Booking – στο στόχαστρο μικροϊδιοκτήτες

Νέο κύκλο αναταράξεων στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προκαλέσει η μαζική αποστολή ειδοποιητηρίων από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προς ιδιοκτήτες ακινήτων που δραστηριοποιούνται μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking.com.

Από τις αρχές της εβδομάδας, εκατοντάδες φορολογούμενοι λαμβάνουν ηλεκτρονικά μηνύματα για πιθανές αποκλίσεις και αδήλωτα εισοδήματα των φορολογικών ετών 2020, 2021, 2022 και 2023, ύστερα από διασταυρώσεις στοιχείων που απέστειλαν οι ίδιες οι πλατφόρμες στη φορολογική διοίκηση.

Η διαδικασία είχε ουσιαστικά προαναγγελθεί το προηγούμενο διάστημα στο συνέδριο Short Stay Athens Conference 2026, όπου στελέχη της αγοράς είχαν προειδοποιήσει ότι επίκειται αυστηροποίηση των ελέγχων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ωστόσο, η έκταση των ειδοποιήσεων αλλά και οι περιπτώσεις που αμφισβητούνται ήδη από τους φορολογούμενους, προκαλούν έντονη αναστάτωση στην αγορά.

Γιατί οι έλεγχοι ξεκινούν από το 2020

Η ΑΑΔΕ ξεκίνησε τους ελέγχους από το φορολογικό έτος 2020, καθώς για τη συγκεκριμένη χρονιά πλησιάζει η λήξη της πενταετούς περιόδου παραγραφής πιθανών φορολογικών οφειλών που δεν έχουν βεβαιωθεί. Στο πλαίσιο αυτό πραγματοποιούνται εκτεταμένες διασταυρώσεις ανάμεσα στα ποσά που δηλώθηκαν στις φορολογικές δηλώσεις, στα στοιχεία του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής και στα δεδομένα που απέστειλαν οι πλατφόρμες.

Το αποτέλεσμα ήταν να σταλούν χιλιάδες ειδοποιητήρια σε ιδιοκτήτες που καλούνται ουσιαστικά να αποδείξουν ότι τα ποσά που εμφανίζονται στις πλατφόρμες ταυτίζονται με όσα δήλωσαν στην εφορία. Από την πρώτη στιγμή πολλοί ιδιοκτήτες μπήκαν στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες για να κατεβάσουν τιμολόγια, ιστορικά πληρωμών και αναλυτικά στοιχεία κρατήσεων, επιχειρώντας να εντοπίσουν πού προκύπτουν οι διαφορές που καταγράφει η ΑΑΔΕ.

Το πιο συνηθισμένο λάθος στις δηλώσεις

Σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, το πιο συνηθισμένο λάθος αφορά τον τρόπο με τον οποίο δηλώνονταν τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σε πολλές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες δήλωναν στην εφορία το καθαρό ποσό που έμπαινε στον τραπεζικό τους λογαριασμό, δηλαδή το ποσό μετά την αφαίρεση της προμήθειας της πλατφόρμας, της χρέωσης υπηρεσίας πληρωμών και άλλων εξόδων.

Ωστόσο, για τη φορολογική διοίκηση ως φορολογητέο εισόδημα θεωρείται το συνολικό ποσό που πλήρωσε ο επισκέπτης πριν από οποιαδήποτε παρακράτηση. Η διαφορά αυτή οδηγεί τώρα πολλούς ιδιοκτήτες σε τροποποιητικές δηλώσεις, πρόστιμο 100 ευρώ, πρόσθετο φόρο αλλά και επιπλέον αμοιβές λογιστών για τη διόρθωση των στοιχείων.

Χαρακτηριστική είναι η ανάρτηση ιδιοκτήτη που δραστηριοποιείται μέσω Booking και έλαβε ειδοποίηση για αδήλωτα εισοδήματα ύψους 8.143 ευρώ για το 2022. Όπως αναφέρει, κατεβάζοντας τα τιμολόγια της πλατφόρμας διαπίστωσε ότι το συνολικό ποσό κρατήσεων μαζί με τις χρεώσεις και τις προμήθειες ανερχόταν τελικά σε 8.495 ευρώ. Ο ίδιος παραδέχεται ότι εκείνη την περίοδο δήλωνε το ποσό που εμφανιζόταν ως έμβασμα στον λογαριασμό του, καθώς αγνοούσε ότι έπρεπε να δηλώνεται το ακαθάριστο ποσό της κράτησης.

Η «παγίδα» της πανδημίας και οι μεταφερόμενες πληρωμές

Ιδιαίτερα περίπλοκες αποδεικνύονται οι περιπτώσεις του 2020, της χρονιάς της πανδημίας, όταν οι περισσότερες κρατήσεις ακυρώθηκαν και η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων ουσιαστικά παρέλυσε για μήνες.

Σε άλλες περιπτώσεις, ιδιοκτήτες έχουν επιλέξει να λαμβάνουν τις πληρωμές τους μόνο όταν συγκεντρώνεται ένα συγκεκριμένο ποσό. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα χρήματα που αφορούσαν κρατήσεις διαφορετικών ετών να εμφανίζονται συγκεντρωτικά σε μία μεταγενέστερη πληρωμή.

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ιδιοκτήτη που περιγράφει ότι το 2020 είχε μόλις 300 ευρώ κρατήσεις, καθώς σχεδόν όλες ακυρώθηκαν λόγω πανδημίας. Ωστόσο, επειδή στην Airbnb είχε επιλέξει η αποδέσμευση χρημάτων να γίνεται μόνο όταν συγκεντρωθεί ποσό άνω των 2.000 ευρώ, η πλατφόρμα τού κατέβαλε μέσα στο 2020 συνολικά 2.000 ευρώ, ποσό που περιλάμβανε και υπόλοιπα κρατήσεων του 2019. Παρ’ όλα αυτά, η ΑΑΔΕ εμφανίζει το σύνολο ως εισόδημα του 2020 και τον καλεί να δικαιολογήσει «αδήλωτα εισοδήματα» ύψους 1.700 ευρώ.

Ο ίδιος κάνει λόγο για «απίθανους ερασιτεχνισμούς», υποστηρίζοντας ότι οι διασταυρώσεις βασίζονται αποκλειστικά στην ημερομηνία πληρωμής και όχι στην πραγματική περίοδο κατά την οποία πραγματοποιήθηκαν οι κρατήσεις.

Οι ακυρώσεις που εμφανίζονται ως… διπλό εισόδημα

Ένα ακόμη σοβαρό ζήτημα αφορά τις ακυρώσεις κρατήσεων και τις επιστροφές χρημάτων. Ιδιοκτήτες αναφέρουν ότι σε περιπτώσεις όπου πελάτες ακύρωσαν κρατήσεις λόγω αλλαγών στις αεροπορικές πτήσεις ή άλλων προβλημάτων, έγιναν ιδιωτικές συμφωνίες επιστροφής μέρους των χρημάτων.

Όπως περιγράφουν, όταν το ακίνητο ξανανοικιάστηκε για τις ίδιες ημερομηνίες, ο αρχικός πελάτης αποζημιώθηκε αναλόγως. Ωστόσο, η πλατφόρμα φέρεται να κατέγραψε λογιστικά τόσο την αρχική όσο και τη δεύτερη κράτηση ως ολοκληρωμένα έσοδα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα στις διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ να εμφανίζονται ποσά τα οποία, σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες, ουσιαστικά δεν εισπράχθηκαν ποτέ.

Περιπτώσεις όπου οι φορολογούμενοι δήλωσαν περισσότερα

Ανάμεσα στις αναφορές που δημοσιεύονται τις τελευταίες ημέρες σε ομάδες ιδιοκτητών στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, υπάρχουν και περιπτώσεις όπου οι ίδιοι οι φορολογούμενοι υποστηρίζουν ότι έχουν δηλώσει μεγαλύτερα ποσά από εκείνα που εμφανίζει η ΑΑΔΕ.

Ιδιοκτήτης ακινήτου αναφέρει ότι έλαβε ειδοποίηση για αδήλωτα εισοδήματα συνολικού ύψους 4.275 ευρώ από Booking και Airbnb, παρότι στο taxisnet είχε δηλώσει ποσό 4.496 ευρώ. Ο ίδιος εκτιμά ότι η διαφορά συνδέεται με ακυρωμένη κράτηση για την οποία τελικά έλαβε χρήματα και την οποία δήλωσε κανονικά.

Η σύγχυση με τα ΑΜΑ μετά από θάνατο ιδιοκτήτη

Προβλήματα φαίνεται να έχουν προκύψει και σε περιπτώσεις αλλαγής διαχειριστή ή θανάτου ιδιοκτήτη. Σε μία από τις χαρακτηριστικές περιπτώσεις που αναρτήθηκαν σε σχετική ομάδα, ιδιοκτήτρια περιγράφει ότι το ακίνητο ανήκε αρχικά στη μητέρα της, η οποία ήταν και διαχειρίστρια του ΑΜΑ μέσω Booking. Μετά τον θάνατό της το 2022, έγινε διακοπή του παλιού ΑΜΑ, ακυρώθηκαν οι επόμενες κρατήσεις και εκδόθηκε νέο ΑΜΑ με διαφορετικό διαχειριστή.

Παρά το γεγονός ότι, όπως υποστηρίζει, οι δηλώσεις υποβλήθηκαν κανονικά και για τις δύο περιόδους, η ΑΑΔΕ φέρεται να συνυπολόγισε τα ποσά και των δύο ΑΜΑ χρησιμοποιώντας ως κοινό στοιχείο τον ίδιο ΑΤΑΚ.

Το επόμενο διάστημα αναμένεται να φανεί εάν η ΑΑΔΕ θα εξετάσει ξεχωριστά τις περιπτώσεις όπου οι αποκλίσεις συνδέονται με χρονικές μεταφορές πληρωμών, ακυρώσεις κρατήσεων, τεχνικές ιδιαιτερότητες των πλατφορμών ή λάθη στον τρόπο δήλωσης (και όχι στο συνολικό ποσό της δήλωσης). Μέχρι τότε, πάντως, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων παρακολουθεί με ανησυχία μια διαδικασία που ήδη έχει προκαλέσει σοβαρούς τριγμούς σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Πηγή: bnbnews.gr
Μαρία Καλούδη