Τουρισμός | υπεγράφη το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο

Την υπογραφή του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό ανακοίνωσαν σήμερα, Παρασκευή 7 Αυγούστου 2026, τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού, παρουσιάζοντάς το ως το νέο εθνικό σχέδιο για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής δραστηριότητας.

Την Κοινή Υπουργική Απόφαση υπέγραψαν ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, ενώ τη συνυπογράφει η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένα Σούκουλη.

Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να καθορίσει πού, με ποιους όρους και σε ποια κλίμακα μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός σε κάθε περιοχή της χώρας. Οι προβλέψεις του επηρεάζουν, μεταξύ άλλων, τα είδη των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για την κατασκευή νέων ξενοδοχείων, τη μέγιστη δυναμικότητα των μονάδων σε κλίνες και τους όρους προστασίας του φυσικού και του παράκτιου χώρου.

Ωστόσο, μέχρι τη δημοσίευση της επίσημης ανακοίνωσης δεν είχε αναρτηθεί στους ιστοτόπους των δύο υπουργείων το πλήρες κείμενο της Κοινής Υπουργικής Απόφασης, ούτε αναφέρονταν αριθμός ΦΕΚ και ΑΔΑ. Ως εκ τούτου, οι αναλυτικές και νομικά δεσμευτικές ρυθμίσεις, οι τελικοί πίνακες κατάταξης των περιοχών και τα συνοδευτικά παραρτήματα θα πρέπει να εξεταστούν όταν δημοσιευθεί το κανονιστικό κείμενο στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Κατηγοριοποίηση με βάση την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης

Βασικό στοιχείο του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου είναι η κατηγοριοποίηση της χώρας ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου.

Σύμφωνα με την κοινή ανακοίνωση των δύο υπουργείων, για την κατάταξη λαμβάνονται κυρίως υπόψη:

• ο αριθμός των υφιστάμενων τουριστικών κλινών,
• η έκταση κάθε Δημοτικής Ενότητας,
• ο μόνιμος πληθυσμός της.

Οι περιοχές κατατάσσονται σε πέντε ζώνες, από την Α έως την Ε, ενώ για τα νησιά προβλέπεται παράλληλη κατάταξη σε τρεις Ομάδες, Ι–ΙΙΙ.

Η κατηγορία στην οποία εντάσσεται κάθε περιοχή καθορίζει στην πράξη τις δυνατότητες περαιτέρω τουριστικής ανάπτυξης. Ειδικότερα, επηρεάζει:

• το είδος και την κατηγορία των τουριστικών επενδύσεων που μπορούν να πραγματοποιηθούν,
• την ελάχιστη απαιτούμενη έκταση για την κατασκευή νέων ξενοδοχειακών μονάδων,
• τη μέγιστη επιτρεπόμενη δυναμικότητα σε κλίνες,
• τους ειδικούς περιβαλλοντικούς περιορισμούς,
• την προστασία της φυσιογνωμίας και των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε τόπου.

Με βάση τη συνοπτική παρουσίαση των υπουργείων, οι περιοχές με εντονότερη τουριστική δραστηριότητα θα αντιμετωπίζονται διαφορετικά από εκείνες που διαθέτουν μικρότερο επίπεδο τουριστικής ανάπτυξης και θεωρείται ότι έχουν μεγαλύτερα περιθώρια για νέες επενδύσεις.

Οι τελικοί πίνακες, όμως, από τους οποίους θα προκύπτει σε ποια ακριβώς κατηγορία εντάσσεται κάθε Δημοτική Ενότητα της Κρήτης και της υπόλοιπης χώρας, δεν περιλαμβάνονταν στην ανακοίνωση της 7ης Αυγούστου.

Τι επιδιώκει το νέο πλαίσιο

Σύμφωνα με τα δύο υπουργεία, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο αποτελεί εθνικό σχέδιο με στρατηγικές κατευθύνσεις και μεσομακροπρόθεσμους στόχους για τη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας.

Επιδίωξη είναι να διαμορφωθούν ενιαίοι και διαφανείς κανόνες για τις νέες επενδύσεις και να περιοριστεί η αποσπασματική ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών εγκαταστάσεων.

Στην επίσημη ανακοίνωση αναφέρεται ότι το νέο ΕΧΠ-Τ:

• καθορίζει τους κανόνες για νέες τουριστικές επενδύσεις,
• οργανώνει την ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων και άλλων υποδομών,
• προβλέπει αυξημένη προστασία για προορισμούς που δέχονται ισχυρές τουριστικές πιέσεις,
• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές,
• παρέχει κατευθύνσεις στον πολεοδομικό και χωρικό σχεδιασμό των επόμενων ετών.

Κεντρική επιδίωξη της κυβερνητικής στρατηγικής είναι, από τη μία πλευρά, να περιοριστούν οι πιέσεις σε ήδη κορεσμένους ή ιδιαίτερα ανεπτυγμένους προορισμούς και, από την άλλη, να δημιουργηθούν δυνατότητες ανάπτυξης σε περιοχές με χαμηλότερη μέχρι σήμερα τουριστική δραστηριότητα.

Οι προβλέψεις για τις παράκτιες περιοχές

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην παράκτια ζώνη, για την οποία τα υπουργεία αναφέρουν ότι προβλέπονται αυστηροί κανόνες προστασίας. Στόχος, σύμφωνα με την ανακοίνωση, είναι η διατήρηση του φυσικού τοπίου και η προστασία του παράκτιου χώρου από ανεξέλεγκτες ή ασύμβατες χρήσεις.

Η ακριβής εμβέλεια των περιορισμών, οι αποστάσεις, οι επιτρεπόμενες χρήσεις και οι ενδεχόμενες εξαιρέσεις θα πρέπει, πάντως, να αναζητηθούν στο πλήρες κείμενο της ΚΥΑ και στα παραρτήματά της.

Το ίδιο ισχύει για τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις που θα διέπουν την κατασκευή ξενοδοχειακών μονάδων και οργανωμένων τουριστικών εγκαταστάσεων στις διαφορετικές κατηγορίες περιοχών και νησιών.

Τρεις αλλαγές μετά τη διαβούλευση

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό οριστικοποιήθηκε έπειτα από διαβούλευση στην οποία, σύμφωνα με τα υπουργεία, συμμετείχαν φορείς, επιστήμονες, εκπρόσωποι του τουριστικού κλάδου και πολίτες.

Προηγήθηκαν επίσης η διατύπωση γνώμης από το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας και η εξέταση του σχεδίου από το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.

Η βασική αρχιτεκτονική, η κατηγοριοποίηση και οι θεμελιώδεις αρχές του σχεδίου διατηρήθηκαν. Σύμφωνα με την κοινή ανακοίνωση, οι κυριότερες σημειακές αλλαγές που ενσωματώθηκαν αφορούν:

1. Τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή τις περιοχές της Κατηγορίας Α με έντονη τουριστική δραστηριότητα.

2. Τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης της Κατηγορίας Ε, στις οποίες περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, συνοριακές περιοχές.

3. Τη δυνατότητα αξιοποίησης ήδη χαρακτηρισμένων παραδοσιακών και διατηρητέων, μεταξύ των οποίων νεοκλασικά κτήρια, στις Περιοχές Α.

Η ανακοίνωση δεν εξειδικεύει όλες τις επιμέρους αλλαγές που έγιναν στις συγκεκριμένες κατηγορίες. Η πλήρης σύγκριση με το σχέδιο που είχε τεθεί σε διαβούλευση προϋποθέτει την εξέταση του τελικού κανονιστικού κειμένου.

Διατηρείται η δυνατότητα «ήπιας ανάπτυξης»

Στο νέο πλαίσιο παρέμεινε, σύμφωνα με τα υπουργεία, η πρόβλεψη για τη δυνατότητα «ήπιας ανάπτυξης», με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το μισό του ισχύοντος στην εκάστοτε περιοχή.

Η ενεργοποίηση αυτής της δυνατότητας δεν θα γίνεται αυτομάτως. Προϋποθέτει εξειδικευμένες μελέτες, όπως γεωτεχνικές έρευνες και οριοθέτηση ρεμάτων, εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, δημόσια διαβούλευση και έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, έπειτα από την προβλεπόμενη επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Η συγκεκριμένη διαδικασία αποσκοπεί, σύμφωνα με την κυβερνητική παρουσίαση, στο να επιτρέπει προσαρμοσμένες λύσεις σε τοπικό επίπεδο, χωρίς να παρακάμπτονται οι απαιτήσεις του χωρικού και περιβαλλοντικού σχεδιασμού.

«Ασφάλεια δικαίου και υπεύθυνες επενδύσεις»

Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου χαρακτήρισε το νέο πλαίσιο στρατηγικό εργαλείο εθνικού σχεδιασμού, το οποίο θέτει τις προϋποθέσεις για οργανωμένη, ισόρροπη και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη.

Όπως ανέφερε, οι κανόνες και οι στρατηγικές κατευθύνσεις του συνδυάζουν την ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας με την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, τη διαφύλαξη της ταυτότητας των τοπικών κοινωνιών και τη μακροπρόθεσμη ανθεκτικότητα των προορισμών.

Ο ίδιος υποστήριξε ότι το πλαίσιο ενισχύει την ασφάλεια δικαίου, ενθαρρύνει τις υπεύθυνες επενδύσεις και επιχειρεί να αντιμετωπίσει την ασάφεια και τον αποσπασματικό σχεδιασμό που χαρακτήριζαν μέχρι σήμερα τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού.

Γεωγραφική και χρονική διεύρυνση του τουρισμού

Από την πλευρά της, η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη σημείωσε ότι το Ειδικό Χωροταξικό αποτελεί βασικό εργαλείο της κυβερνητικής στρατηγικής για την ποιοτική ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού.

Σύμφωνα με την υπουργό, το νέο σύστημα επιδιώκει να προστατεύσει προορισμούς που υφίστανται αυξημένες πιέσεις και να δημιουργήσει προϋποθέσεις ανάπτυξης για λιγότερο τουριστικά ανεπτυγμένες περιοχές.

Στόχος είναι η τουριστική δραστηριότητα να επεκταθεί σε περισσότερους προορισμούς και σε μεγαλύτερο μέρος του έτους, ώστε τα οικονομικά οφέλη να κατανέμονται σε περισσότερες τοπικές κοινωνίες. Παράλληλα, όπως ανέφερε, οι τοπικοί φορείς θα διατηρούν τη δυνατότητα να σχεδιάζουν λύσεις προσαρμοσμένες στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.