Αγορά ακινήτων | οι πρώτες ενδείξεις για το 2026

Οι πρώτες ενδείξεις του 2026 δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας μπαίνει σε φάση «αναμονής»: οι τιμές παραμένουν ψηλά, και οι συναλλαγές δυσκολεύουν να ακολουθήσουν. Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές για τα ακίνητα στο τέλος τους 2025 έκλεισαν με αύξηση κοντά στο 10% και κοντά στο 5% τα ενοίκια. Ως εκ τούτου η πορεία της αγοράς δείχνει ότι η προσδοκία του πωλητή ανεβαίνει, αλλά ο αγοραστής χρειάζεται περισσότερο χρόνο και μεγαλύτερη χρηματοδοτική αντοχή για να προχωρήσει στην αγορά.

Το δεύτερο κομμάτι του παζλ είναι το κόστος χρήματος καθώς η μέση τιμή επιτοκίου στα νέα στεγαστικά στην Ευρωζώνη παραμένει στο 3,3% τον Δεκέμβριο.  Σε όρους πραγματικής αγοράς, αυτή η «σταθεροποίηση» οδηγεί να τα νοικοκυριά να βλέπουν τις δόσεις να μένουν υψηλές σε σχέση με τα εισοδήματα, ενώ οι τράπεζες και οι πωλητές να  προσαρμόζονται με πιο αργούς ρυθμούς από το τι ζητά η αγορά. Υπό αυτές τις συνθήκες το διακύβευμα είναι οτι αν οι υψηλές τιμές συνεχίσουν να τρέχουν με μεγαλύτερη ταχύτητα από την αγοραστική δύναμη των αγοραστών, οι αγοραπωλησίες θα συνεχίσουν να καταγράφουν φθίνουσα πορεία.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων συνέχισαν να κινούνται ανοδικά στο τέλος του 2025, με διψήφιους ρυθμούς σε ορισμένες περιοχές υψηλής ζήτησης. Η Αθήνα και τα νότια προάστια κατέγραψαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις, ενώ και σε τουριστικές αγορές, όπως είναι οι Κυκλάδες, η Κρήτη, τα Δωδεκάνησα, οι ζητούμενες τιμές παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Την ίδια στιγμή, όμως, μεσίτες και συμβολαιογράφοι καταγράφουν οτι τα ακίνητα μένουν  περισσότερο «στην αγορά» πριν βρεθεί αγοραστής.

Για ένα ζευγάρι με καθαρό μηνιαίο εισόδημα 2.000–2.300 ευρώ, η δόση απορροφά σχεδόν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος

Ακίνητα: Το κόστος του δανείου στην πράξη

Ένα στεγαστικό δάνειο €150.000 με διάρκεια 20 ετών και επιτόκιο 3,5% συνεπάγεται μηνιαία δόση περίπου €870–€900, ανάλογα με τη διαμόρφωση (σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο και ασφάλιστρα). Σε σχέση με την περίοδο που τα επιτόκια κινούνταν κοντά στο 1,5%, η μηνιαία επιβάρυνση είναι αυξημένη κατά 200–250 ευρώ.

Για ένα ζευγάρι με καθαρό μηνιαίο εισόδημα 2.000–2.300 ευρώ, η δόση αυτή απορροφά σχεδόν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Οι τραπεζικοί κανόνες φερεγγυότητας επιτρέπουν μεν χρηματοδότηση, αλλά η πραγματική δυνατότητα αποπληρωμής περιορίζεται όταν συνυπολογιστούν ενοίκιο (για μεταβατική περίοδο), κόστος ενέργειας, τρόφιμα και λοιπές δαπάνες.

Οι τράπεζες συνεχίζουν να αυξάνουν σταδιακά τις εκταμιεύσεις στεγαστικών σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ωστόσο τα επίπεδα παραμένουν χαμηλά σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο. Η χρηματοδότηση δεν «τρέχει» με τον ρυθμό των τιμών.

Η αγορά δείχνει σημάδια επιβράδυνσης στις συναλλαγές, χωρίς όμως να καταγράφεται ακόμη γενικευμένη διόρθωση τιμών

Τιμές πώλησης και πραγματική ζήτηση

Στην Αθήνα, οι ζητούμενες τιμές σε περιοχές όπως το Ελληνικό, η Γλυφάδα ή το Μαρούσι κινούνται πλέον μεταξύ 3.000 και 5.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για νεότερα ακίνητα. Σε τουριστικές περιοχές των Κυκλάδων, οι τιμές ξεπερνούν συχνά τα 4.000–6.000 ευρώ/τ.μ. Ακόμη και σε λαϊκότερες συνοικίες, το «κατώφλι» έχει μετακινηθεί αισθητά πάνω από τα 1.800–2.200 ευρώ/τ.μ.

Το πρόβλημα όμως ξεπερνά την τιμή και δημιουργεί ένα συνδυασμό παραγόντων:

●     αυξημένου κόστους κατασκευής (υλικά, ενέργεια, εργατικά),

●     υψηλότερου κόστους δανεισμού,

●     περιορισμένης προσφοράς νέων ακινήτων σε ορισμένες περιοχές,

●     αυξημένης ζήτησης από ξένους αγοραστές ή επενδυτικά κεφάλαια.

Η αγορά δείχνει σημάδια επιβράδυνσης στις συναλλαγές, χωρίς όμως να καταγράφεται ακόμη γενικευμένη διόρθωση τιμών. Πρόκειται για φάση προσαρμογής, όπου η ζήτηση επιλέγει πιο προσεκτικά και ο πωλητής διστάζει να μειώσει.

Σε ρεπορτάζ του Bloomberg για την επιβράδυνση της αγοράς ακινήτων στη Νότια Ευρώπη, επισημαίνεται ότι οι υψηλές αποτιμήσεις σε Ισπανία, Πορτογαλία και Ελλάδα συναντούν πλέον περιορισμούς από το κόστος χρήματος και τη μείωση της αγοραστικής δύναμης.

Η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση καθώς οι αγοραστές πρώτης κατοικίας είναι οι πιο ευάλωτοι. Όσο οι τιμές κινούνται πάνω από τον ρυθμό αύξησης των μισθών, η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης μετατρέπεται σε απόφαση υψηλού ρίσκου.

Το περιβάλλον επιτοκίων αποτελεί τον καθοριστικό παράγοντα για το 2026

Επενδύσεις και τουρισμός

Το τουριστικό real estate, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και τα μεγάλα projects ανάπλασης (Ελληνικό, τουριστικά συγκροτήματα σε νησιά) λειτουργούν ως παράγοντες εκτιναξης των τιμών.

Τα επενδυτικά κεφάλαια εξακολουθούν να αναζητούν αποδόσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές με ισχυρή τουριστική ροή. Ωστόσο, το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης επηρεάζει και τα επενδυτικά σχήματα, καθώς μειώνει το καθαρό περιθώριο απόδοσης.

Το περιβάλλον επιτοκίων αποτελεί τον καθοριστικό παράγοντα για το 2026 καθώς η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει αφήσει ανοιχτό το ενδεχόμενο προσεκτικών κινήσεων, ωστόσο η γεωπολιτική αβεβαιότητα και οι πιέσεις στην ενέργεια διατηρούν τις αγορές σε επιφυλακή.

Ακόμη και μια μικρή μείωση επιτοκίων κατά 25–50 μονάδες βάσης θα είχε πρακτική σημασία. Για παράδειγμα δάνειο €150.000, η δόση θα μπορούσε να μειωθεί κατά 30-60 ευρώ τον μήνα. Δεν πρόκειται για δραματική αλλαγή, αλλά σε συνδυασμό με σταθεροποίηση τιμών θα μπορούσε να επαναφέρει μέρος της ζήτησης. Αντίθετα, παράταση του ακριβού χρήματος σημαίνει ότι η αγορά θα συνεχίσει να κινείται με χαμηλότερο ρυθμό συναλλαγών.

Ακόμα ένας παράγοντας που κινδυνεύει είναι η οικοδομή, η οποία έχει συμβάλλει σημαντικά στην ανάκαμψη των τελευταίων ετών. Αν ο ρυθμός νέων συναλλαγών και νέων αδειών επιβραδυνθεί, το αποτύπωμα θα φανεί σε επενδύσεις παγίου κεφαλαίου και στην απασχόληση.

ot.gr
Αλέξανδρος Κλώσσας