Airbnb | μείωση στα καταλύματα – αύξηση σε κρατήσεις, τιμές και έσοδα

Ισχυρή εικόνα παρουσίασε η ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην καρδιά της θερινής περιόδου, καταγράφοντας τον Ιούλιο υψηλότερη πληρότητα, μεγαλύτερη αύξηση τιμών και σχεδόν διπλάσιο ρυθμό ανόδου των εσόδων ανά διαθέσιμη νύχτα σε σύγκριση με την ευρωπαϊκή αγορά.

Το πλέον χαρακτηριστικό στοιχείο είναι η αντίθετη πορεία προσφοράς και ζήτησης: τα διαθέσιμα καταλύματα στην Ελλάδα μειώθηκαν, ενώ οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν. Έτσι, λιγότερες καταχωρίσεις μοιράστηκαν μεγαλύτερο αριθμό κρατήσεων, ενισχύοντας την πληρότητα και την τιμολογιακή δύναμη των ιδιοκτητών και διαχειριστών.

Σύμφωνα με την ευρωπαϊκή επισκόπηση της AirDNA για τον Ιούλιο του 2026, οι διαθέσιμες καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα μειώθηκαν κατά 2% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2025.

Στον αντίποδα, η ζήτηση αυξήθηκε κατά 1,9%, με τις διανυκτερεύσεις να φτάνουν τα 2,68 εκατομμύρια.

Στο 71,3% η πληρότητα – Πάνω από 200 ευρώ η μέση τιμή

Η υποχώρηση της προσφοράς, σε συνδυασμό με την αύξηση των διανυκτερεύσεων, οδήγησε τη μέση πληρότητα των ελληνικών καταλυμάτων στο 71,3%, αυξημένη κατά μία ποσοστιαία μονάδα σε ετήσια βάση.

Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η μεταβολή στις τιμές. Η μέση ημερήσια τιμή, γνωστή διεθνώς ως ADR, διαμορφώθηκε στα 200,35 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 12,8% σε σύγκριση με τον Ιούλιο του 2025.

Ως αποτέλεσμα, το RevPAR -δηλαδή τα έσοδα ανά διαθέσιμη νύχτα- αυξήθηκε κατά 14,3%. Με βάση τη μέση τιμή και την πληρότητα, το RevPAR της ελληνικής αγοράς υπολογίζεται περίπου στα 142,85 ευρώ.

Η επίδοση αυτή δείχνει ότι η αγορά δεν ενισχύθηκε μόνο επειδή αυξήθηκαν οι τιμές. Η άνοδος προήλθε από τον συνδυασμό υψηλότερης τιμής και καλύτερης αξιοποίησης των διαθέσιμων καταλυμάτων.

Αισθητά υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο

Η σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη αναδεικνύει την ισχυρότερη δυναμική της ελληνικής αγοράς.

Στην Ευρώπη, οι διαθέσιμες καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 1,9%, φτάνοντας τα 4,18 εκατομμύρια. Οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν με χαμηλότερο ρυθμό, κατά 0,8%, και ανήλθαν σε 61,68 εκατομμύρια.

Καθώς η προσφορά αυξήθηκε περισσότερο από τη ζήτηση, η μέση ευρωπαϊκή πληρότητα υποχώρησε οριακά κατά 0,3 ποσοστιαίες μονάδες, στο 69,2%.

Παρά την κάμψη της πληρότητας, το ευρωπαϊκό ADR αυξήθηκε κατά 8,2%, στα 159,20 ευρώ, ενώ το RevPAR ενισχύθηκε κατά 7,7%.

Η Ελλάδα κατέγραψε τον Ιούλιο:

• Υψηλότερη πληρότητα κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες.
• Μέση ημερήσια τιμή μεγαλύτερη κατά 41,15 ευρώ.
• RevPAR περίπου 32,70 ευρώ υψηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
• Αύξηση εσόδων ανά διαθέσιμη νύχτα 14,3%, έναντι 7,7% στην Ευρώπη.

Η μέση τιμή στην Ελλάδα ήταν περίπου 25,8% υψηλότερη από την ευρωπαϊκή, ενώ τα έσοδα ανά διαθέσιμη νύχτα ήταν σχεδόν 30% υψηλότερα.

Δεν αυξήθηκαν μόνο οι τιμές των ίδιων καταλυμάτων

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διαφορά μεταξύ της αύξησης του ADR και της μεταβολής του Repeat Rent Index – RRI.

Το ελληνικό ADR αυξήθηκε κατά 12,8%, ενώ ο RRI, ο οποίος παρακολουθεί την εξέλιξη των τιμών στα ίδια ή σε συγκρίσιμα καταλύματα, ενισχύθηκε κατά 7,8%.

Η διαφορά των πέντε ποσοστιαίων μονάδων δείχνει ότι η άνοδος της μέσης τιμής δεν προήλθε μόνο από ανατιμήσεις στα ήδη λειτουργούντα καταλύματα. Ένα μέρος της φαίνεται να συνδέεται με την αλλαγή της σύνθεσης της αγοράς και τη μεγαλύτερη συμμετοχή ακριβότερων καταλυμάτων στον συνολικό μέσο όρο.

Το εύρημα αποτελεί ένδειξη αναδιάταξης της προσφοράς, χωρίς όμως να αποδεικνύει από μόνο του ότι αποχώρησαν αποκλειστικά χαμηλότερης ποιότητας ακίνητα. Η μέση τιμή μπορεί να επηρεάζεται επίσης από το μείγμα των προορισμών, την εποχική διαθεσιμότητα και το μεγαλύτερο βάρος ακριβότερων νησιωτικών περιοχών κατά την κορύφωση της θερινής περιόδου.

Η σύνδεση με το νέο πλαίσιο λειτουργίας

Η συρρίκνωση της ελληνικής προσφοράς δεν εμφανίστηκε για πρώτη φορά τον Ιούλιο. Η AirDNA τη συσχετίζει με το αυστηρότερο κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το οποίο τέθηκε σε εφαρμογή την 1η Οκτωβρίου 2025.

Με τον Ν. 5170/2025 θεσπίστηκαν συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Μεταξύ άλλων, προβλέπονται απαιτήσεις για χώρους κύριας χρήσης, φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, καθώς και για ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης, πυρασφάλεια, ηλεκτρολογική ασφάλεια και πιστοποιητικά μυοκτονίας και απεντόμωσης.

Τα δεδομένα της AirDNA δεν αποδεικνύουν ότι ολόκληρη η μείωση της προσφοράς κατά 2% προκλήθηκε από τη νομοθεσία. Δείχνουν, ωστόσο, ότι η εφαρμογή των νέων κανόνων συμπίπτει χρονικά με μια συνεχιζόμενη υποχώρηση των διαθέσιμων καταχωρίσεων.

Το κρίσιμο για την αγορά είναι ότι η μείωση της προσφοράς δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη υποχώρηση της ζήτησης. Αντιθέτως, οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν, επιτρέποντας στην ελληνική αγορά να υποστηρίξει ταυτόχρονα υψηλότερες τιμές και πληρότητα.

Θετικές ενδείξεις και μετά την κορύφωση του καλοκαιριού

Η ευρωπαϊκή έκθεση της AirDNA καταγράφει θετική δυναμική και για τους πρώτους μήνες μετά την κορύφωση της θερινής περιόδου.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, οι διανυκτερεύσεις που είχαν ήδη κρατηθεί για τον Σεπτέμβριο κινούνταν 6,9% υψηλότερα από το αντίστοιχο χρονικό σημείο του 2025. Για τον Οκτώβριο η αύξηση έφτανε το 6%.

Ανοδικά κινούνταν και οι τιμές των κρατήσεων. Το ADR διαμορφωνόταν στα 152,34 ευρώ για τον Σεπτέμβριο, αυξημένο κατά 12,9%, και στα 148,58 ευρώ για τον Οκτώβριο, σημειώνοντας άνοδο 14,3%.

Το RevPAR των ήδη πραγματοποιημένων κρατήσεων ήταν αυξημένο κατά 16,9% για τον Σεπτέμβριο και κατά 15,9% για τον Οκτώβριο. Τα συγκεκριμένα δεδομένα αφορούν το σύνολο της ευρωπαϊκής αγοράς και όχι αποκλειστικά την Ελλάδα, αποτυπώνουν όμως τη διατήρηση της ταξιδιωτικής ζήτησης κατά τη λεγόμενη ενδιάμεση περίοδο.

Για την Ελλάδα, η εικόνα του Ιουλίου είναι σαφής: παρά τη μείωση των διαθέσιμων καταλυμάτων, η ζήτηση παρέμεινε ισχυρή και οδήγησε σε υψηλότερη πληρότητα, σημαντική αύξηση τιμών και άνοδο των εσόδων ανά διαθέσιμη νύχτα με ρυθμό σχεδόν διπλάσιο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.