Πώληση ακινήτου με χρέη στην εφορία | νέοι κανόνες για τις μεταβιβάσεις

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να πουλήσουν την περιουσία τους επειδή είχαν χρέη προς την Εφορία ή άλλες φορολογικές εκκρεμότητες αποκτούν πλέον διέξοδο. Το νέο πλαίσιο που προωθεί η κυβέρνηση επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την πώληση ακόμη και κατασχεμένων ακινήτων, ενώ αλλάζει συνολικά τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιούνται οι μεταβιβάσεις, με στόχο να περιοριστεί η γραφειοκρατία και να επιταχυνθούν οι συναλλαγές.

Οι παρεμβάσεις δεν αφορούν μόνο όσους έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο. Επηρεάζουν συνολικά την αγορά ακινήτων, καθώς απλοποιούν τις διαδικασίες στις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές, μειώνουν το διοικητικό κόστος και επιχειρούν να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες υποθέσεις που μέχρι σήμερα καθυστερούσαν για μήνες ή δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν.

Τις επόμενες ημέρες αναμένεται να εκδοθεί η απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ που θα ενεργοποιήσει στην πράξη τη νέα διαδικασία άρσης κατασχέσεων. Όπως προανήγγειλε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης, μιλώντας σε ημερίδα του newmoney.gr με θέμα «Το Δημόσιο αλλάζει – Νέες Πολιτικές. Μετρήσιμα Αποτελέσματα», η απόφαση θα εξειδικεύει τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής, βάσει των οποίων θα προσδιορίζεται το ποσοστό που θα παρακρατείται από το τίμημα της πώλησης. Το ποσοστό αυτό δεν θα μπορεί σε καμία περίπτωση να είναι μικρότερο από το 25% της οφειλής. Όπως σημείωσε, στόχος είναι να διευκολύνονται οι πολίτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν την περιουσία τους, χωρίς να τίθενται σε κίνδυνο τα συμφέροντα του Δημοσίου.

Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει σχεδόν όλη τη διαδικασία

Κεντρικό ρόλο στο νέο σύστημα αποκτά ο συμβολαιογράφος, ο οποίος μετατρέπεται ουσιαστικά σε «υπηρεσία μίας στάσης» για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Θα μπορεί να αντλεί ηλεκτρονικά τα απαραίτητα πιστοποιητικά από τις δημόσιες υπηρεσίες, να υπολογίζει και να αποδίδει τους φόρους, να παρακρατεί οφειλές προς την ΑΑΔΕ από το τίμημα της συναλλαγής, να διαχειρίζεται τις πληρωμές και να ολοκληρώνει την εγγραφή της πράξης στο Κτηματολόγιο. Στην πράξη, μεγάλο μέρος των διαδικασιών συγκεντρώνεται σε ένα μόνο γραφείο, περιορίζοντας σημαντικά τον χρόνο αναμονής και τις μετακινήσεις των πολιτών μεταξύ διαφορετικών υπηρεσιών.

Η αλλαγή αυτή αναμένεται να διευκολύνει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους αγοραστές, καθώς η διαδικασία θα γίνεται περισσότερο ψηφιακή και λιγότερο χρονοβόρα, ενώ αρκετά στάδια που μέχρι σήμερα απαιτούσαν ξεχωριστές ενέργειες θα ολοκληρώνονται πλέον μέσω του συμβολαιογράφου.

Πωλήσεις ακόμη και με κατασχέσεις

Η σημαντικότερη παρέμβαση αφορά τα ακίνητα που έχουν κατασχεθεί για ληξιπρόθεσμα χρέη προς την Εφορία. Μέχρι σήμερα, οι κατασχέσεις οδηγούσαν συχνά σε πλήρες αδιέξοδο, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν ή να πουλήσουν την περιουσία τους ακόμη και όταν επιδίωκαν να εξοφλήσουν τις οφειλές τους.

Κλείσιμο

Με το νέο σύστημα δημιουργείται για πρώτη φορά ένας μηχανισμός που επιτρέπει την ολοκλήρωση της πώλησης, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μέρος του τιμήματος θα παρακρατείται αυτόματα και θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ, επιτρέποντας την άρση της κατάσχεσης και την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Με τον τρόπο αυτό διευκολύνεται τόσο η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας όσο και η είσπραξη των ληξιπρόθεσμων οφειλών από το Δημόσιο.

Οι προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης

Η δυνατότητα πώλησης ενός κατασχεμένου ακινήτου δεν θα παρέχεται χωρίς προϋποθέσεις. Βασικός όρος είναι ο ιδιοκτήτης να πληροί τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής, ενώ το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου. Εάν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, θα λαμβάνεται υπόψη αυτή, ενώ στις περιπτώσεις κατασχέσεων που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια θα απαιτείται νέα έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας.

Καθοριστικό στοιχείο της διαδικασίας είναι η παρακράτηση μέρους του τιμήματος της πώλησης, το οποίο θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ από τον συμβολαιογράφο. Το ποσοστό θα καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και τη δυνατότητα είσπραξης της υπόλοιπης οφειλής, χωρίς όμως να μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής. Αν από την εφαρμογή των κριτηρίων προκύπτει ότι πρέπει να αποδοθεί μεγαλύτερο ποσό, θα παρακρατείται αυτό, ενώ όταν η οφειλή υπερβαίνει το τίμημα της συναλλαγής θα αποδίδεται ολόκληρο το ποσό της πώλησης, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου.

Παράλληλα, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης δεν θα πρέπει να υπάρχουν άλλα εμπράγματα βάρη υπέρ τρίτων δανειστών, ενώ σε περιπτώσεις όπου οι ληξιπρόθεσμες οφειλές καλύπτονται ήδη από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες προβλέπονται ειδικότεροι κανόνες για την εφαρμογή της διαδικασίας. Με τις προβλέψεις αυτές επιχειρείται να διασφαλιστεί τόσο η ολοκλήρωση των συναλλαγών όσο και η προστασία των απαιτήσεων του Δημοσίου.

Τι αλλάζει σε κληρονομιές και γονικές παροχές

Σημαντικές διευκολύνσεις προβλέπονται και για τις μεταβιβάσεις που συνδέονται με κληρονομιές. Πλέον, ο φόρος κληρονομιάς θα μπορεί να εξοφλείται από το τίμημα της πώλησης του ακινήτου, δίνοντας λύση σε περιπτώσεις όπου οι κληρονόμοι αδυνατούσαν να καταβάλουν το απαιτούμενο ποσό πριν από τη μεταβίβαση. Παράλληλα, στις περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο και υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής δεν θα απαιτείται η σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος, μειώνοντας σημαντικά το κόστος και τον χρόνο ολοκλήρωσης της διαδικασίας. Οι παρεμβάσεις αυτές εκτιμάται ότι θα διευκολύνουν όχι μόνο τις αγοραπωλησίες αλλά και τις γονικές παροχές, καθώς πολλές από τις απαιτούμενες διαδικασίες θα πραγματοποιούνται πλέον ταχύτερα και με λιγότερα δικαιολογητικά.

protothema.gr